.imovel arrematado - despesas condominiais.


STJ: As despesas condominiais de imóvel adquirido em hasta pública, quando não mencionadas no edital, estão incluídas no valor da arrematação.

A alienação de bens em hasta pública é de grande importância para a efetividade do procedimento de execução de dívidas, tanto as provenientes de título judicial, quanto as de título extrajudicial.

É também fato que muitas pessoas enxergam na hasta pública a possibilidade de adquirir bens por um preço abaixo do valor de mercado, algumas vezes bem abaixo.

Dessa forma, tanto em razão da aceitação popular desse procedimento, quanto em razão da efetividade que o mesmo garante à execução de dívidas, não resta dúvida de que a venda em hasta pública deve ser norteada pela máxima transparência. Todos os ônus que acompanham o bem devem estar exatamente descritos no edital.

Ocorre que, não raras vezes, uma pessoa adquire um imóvel na praça, onde o edital não fazia menção a qualquer ônus, e tem uma ingrata surpresa ao descobrir que o imóvel está eivado de dividas condominiais - pessoalmente, já vi um caso de imóvel arrematado com 7 (SETE) anos de dívidas condominiais!!!!

Não bastasse a terrível descoberta por parte do arrematante, o ente responsável pela praça, muitas vezes, alega que, em razão da natureza propter rem da dívida condominial, esse encargo deverá ser suportado pelo próprio arrematante.

Podemos, de forma resumida, sem aprofundamento, definir obrigação propter rem como sendo aquela que acompanha a coisa, permanece atrelada a ela.

Esta situação é muito grave. Ela prejudica não só aquele que adquiriu o imóvel, visto que dificilmente iria adquiri-lo se soubesse que além do lance teria que pagar por uma série de dívidas ("secretas"), como também coloca em xeque a eficiência da hasta pública, uma vez que há o risco de criação de uma fama negativa que será resposável por afastar os interessados na aquisição de bens.

Felizmente, o STJ firmou posicionamento no sentido de que quando as dívidas condominiais não vieram expressas no edital da praça elas serão subrogadas no valor do lance.

Essa sábia decisão foi proferida no RECURSO ESPECIAL Nº 1.092.605 - SP (2008/0214562-8), que teve como relatora a Ministra NANCY ANDRIGHI e foi divulgada no Informativo Nº: 0479 que cobre o perído de 27 de junho a 1º de julho de 2011. Vejamos a Ementa do acórdão julgado em 28/06/2011:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO EM HASTA PUBLICA. DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. DÍVIDA NÃO MENCIONADA NO EDITAL. SUB-ROGAÇÃO SOBRE O PRODUTO DA ARREMATAÇÃO. RESERVA DE VALORES.
1. As dívidas condominiais anteriores à alienação judicial – não havendo ressalvas no edital de praça – serão quitadas com o valor obtido com a alienação judicial do imóvel, podendo o arrematante pedir a reserva de parte desse valor para o pagamento das referidas dívidas.
2. Recurso especial provido.

Assim, quando não ressalvadas no Edital da praça, as dívidas condominiais anteriores à alienação judicial serão quitadas com o valor obtido na alienação judicial do imóvel. 

Tal decisão é muito importante por cobre a hasta pública com uma aura de transparência, que deixa o procedimento mais seguro para todos aqueles que dele participem, sobre tudo os potenciais arrematantes.

Vejamos trechos do Voto da Ministra NANCY ANDRIGHI no já citado acórdão:

"Embora a lei não tenha, expressamente, contemplado a possibilidade de o arrematante requerer a reserva de valores para o pagamento de débitos condominiais incidentes sobre o imóvel e não mencionados no edital de praça, uma visão lógico-sistemática do ordenamento jurídico conduz a essa conclusão.

(...)

Assim, se a unidade condominial for levada à hasta pública, o crédito do condomínio – não havendo ressalvas no edital de praça – deverá ser satisfeito com o produto da alienação judicial.

Ademais, a responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no ato Estatal – edital de praça – é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.

(...)

Sublinhe-se, ainda, por oportuno, que responsabilizar o arrematante pelo pagamento de débitos condominiais omitidos no edital de praça compromete a eficiência da tutela executiva, pois acarreta o descrédito da alienação em hasta pública, afastando o interesse de eventuais arrematantes em adquirir bens por meio de alienação judicial.
 
Cumpre ressaltar, por fim, que o entendimento acima exposto aplica-se também às hipóteses em que o arrematante é o exequente, pois não seria legítimo – tendo o ordenamento jurídico permitido a sua participação na hasta pública – conferir ao credor-arrematante uma posição jurídica mais desvantajosa pelo simples fato de ser o exequente."






fonte: Blog Dr. Sergio Wainstock 

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