.prescrição - cotas condominiais.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. INCIDÊNCIA DO 206, § 5º, I DO CC/02.
1. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração.
2. Na vigência do CC/16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do seu art. 177.
3. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das quotas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do CC/02, observada a regra de transição do art. 2.028 do CC/02.
4. Recurso especial parcialmente provido.
(REsp 1139030/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/08/2011, DJe 24/08/2011)

.imovel arrematado - despesas condominiais.

STJ: As despesas condominiais de imóvel adquirido em hasta pública, quando não mencionadas no edital, estão incluídas no valor da arrematação.

A alienação de bens em hasta pública é de grande importância para a efetividade do procedimento de execução de dívidas, tanto as provenientes de título judicial, quanto as de título extrajudicial.

É também fato que muitas pessoas enxergam na hasta pública a possibilidade de adquirir bens por um preço abaixo do valor de mercado, algumas vezes bem abaixo.

Dessa forma, tanto em razão da aceitação popular desse procedimento, quanto em razão da efetividade que o mesmo garante à execução de dívidas, não resta dúvida de que a venda em hasta pública deve ser norteada pela máxima transparência. Todos os ônus que acompanham o bem devem estar exatamente descritos no edital.

Ocorre que, não raras vezes, uma pessoa adquire um imóvel na praça, onde o edital não fazia menção a qualquer ônus, e tem uma ingrata surpresa ao descobrir que o imóvel está eivado de dividas condominiais - pessoalmente, já vi um caso de imóvel arrematado com 7 (SETE) anos de dívidas condominiais!!!!

Não bastasse a terrível descoberta por parte do arrematante, o ente responsável pela praça, muitas vezes, alega que, em razão da natureza propter rem da dívida condominial, esse encargo deverá ser suportado pelo próprio arrematante.

Podemos, de forma resumida, sem aprofundamento, definir obrigação propter rem como sendo aquela que acompanha a coisa, permanece atrelada a ela.

Esta situação é muito grave. Ela prejudica não só aquele que adquiriu o imóvel, visto que dificilmente iria adquiri-lo se soubesse que além do lance teria que pagar por uma série de dívidas ("secretas"), como também coloca em xeque a eficiência da hasta pública, uma vez que há o risco de criação de uma fama negativa que será resposável por afastar os interessados na aquisição de bens.

Felizmente, o STJ firmou posicionamento no sentido de que quando as dívidas condominiais não vieram expressas no edital da praça elas serão subrogadas no valor do lance.

Essa sábia decisão foi proferida no RECURSO ESPECIAL Nº 1.092.605 - SP (2008/0214562-8), que teve como relatora a Ministra NANCY ANDRIGHI e foi divulgada no Informativo Nº: 0479 que cobre o perído de 27 de junho a 1º de julho de 2011. Vejamos a Ementa do acórdão julgado em 28/06/2011:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO EM HASTA PUBLICA. DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. DÍVIDA NÃO MENCIONADA NO EDITAL. SUB-ROGAÇÃO SOBRE O PRODUTO DA ARREMATAÇÃO. RESERVA DE VALORES.
1. As dívidas condominiais anteriores à alienação judicial – não havendo ressalvas no edital de praça – serão quitadas com o valor obtido com a alienação judicial do imóvel, podendo o arrematante pedir a reserva de parte desse valor para o pagamento das referidas dívidas.
2. Recurso especial provido.

Assim, quando não ressalvadas no Edital da praça, as dívidas condominiais anteriores à alienação judicial serão quitadas com o valor obtido na alienação judicial do imóvel. 

Tal decisão é muito importante por cobre a hasta pública com uma aura de transparência, que deixa o procedimento mais seguro para todos aqueles que dele participem, sobre tudo os potenciais arrematantes.

Vejamos trechos do Voto da Ministra NANCY ANDRIGHI no já citado acórdão:

"Embora a lei não tenha, expressamente, contemplado a possibilidade de o arrematante requerer a reserva de valores para o pagamento de débitos condominiais incidentes sobre o imóvel e não mencionados no edital de praça, uma visão lógico-sistemática do ordenamento jurídico conduz a essa conclusão.

(...)

Assim, se a unidade condominial for levada à hasta pública, o crédito do condomínio – não havendo ressalvas no edital de praça – deverá ser satisfeito com o produto da alienação judicial.

Ademais, a responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no ato Estatal – edital de praça – é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.

(...)

Sublinhe-se, ainda, por oportuno, que responsabilizar o arrematante pelo pagamento de débitos condominiais omitidos no edital de praça compromete a eficiência da tutela executiva, pois acarreta o descrédito da alienação em hasta pública, afastando o interesse de eventuais arrematantes em adquirir bens por meio de alienação judicial.
 

Cumpre ressaltar, por fim, que o entendimento acima exposto aplica-se também às hipóteses em que o arrematante é o exequente, pois não seria legítimo – tendo o ordenamento jurídico permitido a sua participação na hasta pública – conferir ao credor-arrematante uma posição jurídica mais desvantajosa pelo simples fato de ser o exequente."






fonte: Blog Dr. Sergio Wainstock 

.condominio legitimidade para danos morais.

Condomínio não pode propor ação de reparação por danos morais

O condomínio não possui legitimidade para postular em juízo reparação por danos morais sofridos pelos condôminos. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que proveu, por maioria, recurso de uma construtora e de uma incorporadora. A Turma determinou também que a liquidação da condenação pelos danos patrimoniais, para a fixação do valor relativo à desvalorização das unidades habitacionais, seja realizada por arbitramento. No caso, o condomínio de um prédio no Rio de Janeiro (RJ) ajuizou ação cominatória de obrigação de fazer, com pedido de antecipação de tutela, cumulada com pedido de indenização por danos materiais e compensação por danos morais contra a construtora e a incorporadora. Na ação, alegou que o prédio construído apresentava problemas na fachada, com desprendimento dos revestimentos e infiltrações nas áreas comuns e nas unidades autônomas. A 5ª Vara Cível do Foro Regional da Barra da Tijuca, em antecipação de tutela, condenou a construtora e a incorporadora à reparação dos planos das fachadas do condomínio, em cinco dias, e a confecção das juntas de alívio. Em primeira instância, a antecipação de tutela foi mantida, sob pena de multa diária de R$ 5 mil. A construtora e a incorporadora foram condenadas a reembolsar o condomínio a quantia gasta com a elaboração dos laudos prévios, o entelamento do prédio e a contratação de empresa gerenciadora, acrescidos de juros de 1%, atualizados monetariamente, a partir do dispêndio. Além disso, teriam que indenizar, em R$ 10 mil, o condomínio por danos morais. O condomínio, a construtora e a incorporadora apelaram da sentença. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) proveu a apelação do condomínio para condenar a construtora ao pagamento de indenização no valor de R$ 2 milhões, por danos morais e desvalorização das unidades imobiliárias que integram o condomínio. As apelações da construtora e da incorporadora foram desprovidas. Inconformadas, elas recorreram ao STJ, sustentando, em síntese, que o condomínio não possuía legitimidade para postular compensação pelos danos morais sofridos pelos condôminos, pois sua representação se restringe à defesa de interesses comuns, não lhe sendo permitido demandar em juízo por direito alheio. Ao votar, a relatora, ministra Nancy Andrighi destacou que o objetivo do condomínio é firmar sua legitimidade para postular em juízo reparação, em nome dos condôminos, por alegadas ofensas morais que esses teriam sofrido. Trata-se assim, de parte postulando, em nome próprio, direito alheio, o que, na letra da lei processual civil e da doutrina, necessita de expressa autorização legal. Segundo ela, a Lei nº 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, não prevê a legitimação extraordinária do condomínio para, representado pelo síndico, atuar como parte processual em demanda que postule a compensação dos danos extrapatrimoniais sofridos pelos condôminos, proprietários de cada fração ideal. “A ausência de previsão legal nesse sentido coaduna com a própria natureza personalíssima do dano extrapatrimonial, que diz respeito ao foro íntimo do ofendido, o qual, em regra, é o único legitimado para buscar em juízo a reparação. Por se caracterizar como ofensa à honra subjetiva do ser humano, o dano moral sofrido por cada condômino desse edifício de 200 apartamentos pode possuir dimensão distinta, não se justificando um tratamento homogêneo”, concluiu. Processo: REsp 1177862 Fonte: Superior Tribunal de Justiça

.seguro em condomínio. obrigatoriedade

Seguro é coisa obrigatória

Se fazer um seguro para o carro é uma opção, no caso de condomínios, seja ele de apartamentos ou de casas, contratar um seguro é obrigatório. “A obrigação existe pela lei dos condomínios – 4.591/64 – e foi ratificada pelo Novo Código Civil Brasileiro”, explica Omar Anauate, diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). O seguro obrigatório inclui cobertura de danos à estrutura do prédio contra risco de incêndio ou destruição total ou parcial em áreas comuns e privativas em situações como impactos de veículos, queda de avião e vendavais. “Além de estar previsto em lei, o seguro consta da maioria das convenções. Ele é muito importante para cobrir os prejuízos se houver esse tipo de ocorrência e para resguardar o síndico, que responde por qualquer tipo de problema no condomínio”, completa Anauate. Além do seguro obrigatório, o condomínio pode contar com uma série de coberturas adicionais. “Para cada situação há uma cobertura mais indicada. O síndico e os condôminos devem escolher em assembleias qual a ideal para suas necessidades”, explica Renê Vavassori, diretor de Condomínios do Grupo Itambé de Administração de Condomínios. “Se por exemplo, o edifício conta com serviço de manobrista, é recomendável que tenha cobertura para colisão de veículo na garagem”, explica ele. “O seguro deve passar a vigorar a partir da publicação do habite-se, mesmo quando ainda não há síndico constituído, e deve ser renovado anualmente.” Adelson Cunha, presidente da Comissão de Riscos Patrimoniais da Federação Nacional das Seguradoras (Fenseg), explica que os valores variam muito e é importante o contratante pesquisar qual oferece o seguro mais adequado para seu prédio. “A cobertura de incêndio é uma das mais baratas do mercado por ser um evento de pouca ocorrência. Por outro lado, os danos elétricos costumam representar um acréscimo no preço da apólice de seguro por ser relativamente mais frequente, ou seja, cada risco tem a sua dimensão no preço final da apólice”, afirma ele. No condomínio administrado por Railton Silva, 41 anos, localizado no bairro da Mooca, um princípio de incêndio causou alguns danos e foi coberto pela apólice. “Temos o seguro obrigatório e tivemos de usá-lo em maio deste ano, quando houve um curto circuito na máquina de hemodiálise de um morador que incendiou o balão de oxigênio e outros materiais do quarto como colchões e cobertas”, conta ele. “O paciente não se machucou porque foi retirado do local rapidamente, mas os danos causados à fachada do imóvel e de duas unidades vizinhas foram cobertos pelo seguro, que cumpriu seu papel”, explica ele. Itens não cobertos pelo seguro: Chuva, infiltração de água por entupimento de calhas ou má conservação das instalações de água e esgoto Rompimento de tubulações e da caixa d ’ água, umidade, ferrugem, corrosão, entrada de chuva, areia e terra no interior do condomínio Defeitos de fabricação, má qualidade, ruptura ou qualquer outro tipo de dano causado por falta de manutenção, erro de projeto, uso indevido das instalações ou negligência Perdas, danos ou avarias causados por desgaste natural causado por uso, deterioração ou vício oculto Danos causados pela ação de temperatura, umidade, infiltração, vibração, contaminação, vazamento e poluição súbita e imprevista ELENI TRINDADE (Fonte: AASP)